江南時(shí)報(bào)訊(記者 王琦)近期房地產(chǎn)融資政策“三道紅線”引發(fā)了行業(yè)的極大關(guān)注。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，嚴(yán)控負(fù)債率，有利于化解企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)住戶部門來(lái)說(shuō)，同樣需要控制杠桿率。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)，廈門、杭州、南京、深圳等副省級(jí)城市的杠桿率較為靠前，除了南京之外，我省還有蘇州、常州進(jìn)入全國(guó)前20位。

全國(guó)7城杠桿率超過(guò)100%

目前“杠桿率”的統(tǒng)計(jì)存在較多口徑，其中比較常用的有兩種：一是住戶貸款余額/GDP，即住戶部門杠桿率；另一種是住戶貸款余額/住戶存款余額，即住戶存貸比或居民資金杠桿率。其中在居民資金杠桿率方面，廈門位列第一；在住戶部門杠桿率方面，杭州名列榜首。總體上，我國(guó)城市居民資金杠桿率呈現(xiàn)南高北低的格局。

在居民資金杠桿率方面，納入統(tǒng)計(jì)的23城中，有7個(gè)城市超過(guò)了100%，分別是廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州和廣州，位居首位的廈門達(dá)到161.7%。這幾個(gè)城市的居民資金杠桿率高，與房?jī)r(jià)水平較高、居民投資氛圍較濃有關(guān)。因?yàn)榫用褓Y金杠桿率過(guò)快上漲，不僅會(huì)造成對(duì)消費(fèi)的擠壓效應(yīng)，也容易帶來(lái)相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，資金杠桿率高主要受房貸影響，房?jī)r(jià)是影響房貸水平的重要因素，房?jī)r(jià)高的城市一般居民平均新增貸款的數(shù)量也會(huì)偏高。但同時(shí)也需要關(guān)注住戶存款和貸款成數(shù)兩個(gè)指標(biāo)，如果居民整體收入水平較高，住戶的存款往往也會(huì)高于全國(guó)平均水平，而貸款成數(shù)尤其是二套房貸的成數(shù)高也會(huì)明顯提升居民資金杠桿率。

省內(nèi)3城杠桿率進(jìn)入前20

記者注意到，在全國(guó)23個(gè)居民資金杠桿率上榜城市中，省內(nèi)有4個(gè)城市上榜，其中有3個(gè)進(jìn)入前20位，分別為南京137.9%，蘇州109.2%，常州62.8%，無(wú)錫以53.1%位居第21位。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京與杭州的房?jī)r(jià)位居新一線城市前兩名，居民資金杠桿率也是逐年走高。第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年，南京居民資金杠桿率為72.2%，但在南京房?jī)r(jià)快速上漲的2016年，其貸款余額超過(guò)存款余額，當(dāng)年居民資金杠桿率升至107.2%，此后的2017和2018年分別為124.2%和128.6%，2019年進(jìn)一步上升至137.9%。

記者從人民銀行南京分行營(yíng)管部了解到，今年以來(lái)，南京地區(qū)房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持合理增長(zhǎng)。7月末，房地產(chǎn)貸款余額12692億元，同比增長(zhǎng)8%。其中，個(gè)人住房貸款余額7970億元，同比增長(zhǎng)11.3%；保障房貸款余額2043億元。從江蘇省內(nèi)情況看，全省住戶貸款7月末為51975.27億元，相比年初增長(zhǎng)約3400億元，增幅不到10%。從住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款總額來(lái)看，7月末全省余額為38382.94億元，相比年初增長(zhǎng)約2000億元，增幅在10%以內(nèi)。由此可以看出，無(wú)論是南京或是全省的個(gè)人房貸，今年以來(lái)都是平穩(wěn)增長(zhǎng)，未出現(xiàn)大的波動(dòng)。

多個(gè)城市開(kāi)始升級(jí)樓市調(diào)控

相關(guān)人士指出，房?jī)r(jià)過(guò)高、居民資金杠桿率過(guò)高容易對(duì)消費(fèi)形成擠出效應(yīng)，人們的幸福感也會(huì)下降。不僅如此，杠桿率過(guò)高也容易帶來(lái)相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。要讓資金杠桿率保持在合理的水平，關(guān)鍵在于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年7月以來(lái)，包括杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、深圳、南京、無(wú)錫、沈陽(yáng)、常州、成都等11個(gè)省市先后出臺(tái)樓市調(diào)控收緊政策。與此同時(shí)，兩個(gè)月內(nèi)16城接受了中央的“窗口指導(dǎo)”。

9月12日，三線城市常州也開(kāi)始執(zhí)行新的房地產(chǎn)調(diào)控新政。諸如，涉及限貸政策的“已擁有一套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，再次貸款最低首付60%”，調(diào)控強(qiáng)度絲毫不遜色于沈陽(yáng)二套首付比為50%。這背后與常州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲有直接關(guān)系。綜合克而瑞等外部數(shù)據(jù)，常州房?jī)r(jià)今年除2月受疫情影響回落了一點(diǎn)，自3月開(kāi)始，新房就一路上行至2萬(wàn)元/平方米，漲幅近20%。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，從全國(guó)70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，8月新建住宅有59個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，這與2019年三季度最高點(diǎn)持平；二手房70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，上漲城市47個(gè)，與2019年7月持平。

相關(guān)人士稱，只要當(dāng)前省內(nèi)城市執(zhí)行限購(gòu)以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定的大態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。另外，隨著“金九銀十”的樓市旺季到來(lái)，房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)增多，在拉動(dòng)銷量提升的同時(shí)，也能保持房?jī)r(jià)的整體平穩(wěn)。