上市公司消息顯示，三季度末凈資產不足500億元的華夏幸福，其逾期債務超1000億元。資金面緊張、樓市預期顯著下滑，中誠信國際認為房企的“黃金時代”已過。

　　　　凈資產不足500億，違約債務超1000億

　　11月30日，華夏幸福就公司債務問題連發兩條公告。華夏幸福公告稱，公司于近日收到中國國際經濟貿易仲裁委員會的仲裁通知。

　　據了解，華夏幸福方因其未能按期償還金谷信托享有的本金金額為19.10億元的債權，被金谷信托向中國國際經濟貿易仲裁委員會申請了仲裁。

　　金谷信托要求華夏幸福德清縣雷甸產業新城PPP項目資產支持專項計劃底層標的債權債務人湖州鼎鴻提前清償全部未償還本金17億元、到期未付利息及逾期償還本金和利息的違約金及相關費用。

　　另外，華夏幸福還表示，受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響，公司流動性出現階段性緊張，近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等形式的債務本息金額73.25億元。

　　截至11月30日，華夏幸福近12個月內發生的訴訟、仲裁事項涉案金額累計約71億元，占公司最近一期經審計歸屬于母公司股東的凈資產的11.5%；累計未能如期償還債務本息合計1,013.04億元。

　　目前，華夏幸福正在與未能如期償還債務本息涉及的金融機構積極協調展期相關事宜。值得一提的是，截止到今年三季度末，華夏幸福的歸母凈資產僅為488.07億元，資本負債率和有息負債率分別為83.26%和54.00%。

　　地產行業的下半場：資金壓力傳導的惡性循環

　　如果將近20年的高速發展期歸為地產行業的“上半場”；那么今年下半年以來，銷售面積、銷售額、拿地金額、行業投資額等多項指標的全面下滑，數據拐點已將地產行業拖入了“下半場”。

　　地產行業隨著“三條紅線”政策的落地，外部融資受到制約，行業中一些企業因資金流動性問題出現了信用危機，像中國恒大、華夏幸福、花樣年華控股和佳兆業集團等一些龍頭的地產公司出現債務和理財產品的違約。

　　資金緊張成為了地產行業當前的現狀。截至11月23日，今年地產債到期已償還4313億元，另有593億元債券發生了回售；到年底還有324億元債券面臨到期償付，101億元債券將進入回售期。12月份即將到期及進入回售期的地產債規模不小；明年地產債到期2518億元，另有2160億元債券進入回售期。

　　資金緊張的另一個側面寫照是當前土地市場迅速降溫。行業資金面緊張，銷售回款不理想，房企更為重視現金流，房企拿地積極性下降，也更為謹慎。杭州、成都等多個集中拍地城市均有多宗土地遭遇中止出讓，22城二輪土拍流拍率明顯上升，廣州、北京、二輪土拍流拍率高達52%和60%。同時，各地多宗拍賣地塊溢價率下降。

　　越來越多的房企資金緊張會導致他們不得不低價拋售資產，回籠資金。賣不出好價格，這又加劇了房企的資金壓力。當更多的房企因資金壓力不得不以更低的價格拋售資產的時候，購房者就會發現房價有下行壓力，會繼續持幣觀望，這反過來又加劇了房企資產拋售壓力，這是一種惡性循環。

　　中誠信：地產“黃金時代”已過

　　一般只有預計未來房價會上漲的時候，居民才會愿意在現在購買期房。現在的問題是房價上漲預期變弱了，或者說沒有了。可以看到三季度央行問卷調查中，只有19.9%的居民預計四季度房價會出現上漲，這一指標相比于2季度的時候下滑了5.6個百分點，是2017年以來的最低點。同時，隨著房價預期惡化，居民未來三個月的預計購房支出也在下滑。

　　中誠信國際認為，長期來看,房地產市場規模或已見頂,將在宏觀調控下逐步回歸理性。

　　首先,房地產市場供需與人口密切相關,生育率的降低和地區經濟發展的差異,或導致某些地區出現人口凈流出,房地產局部供給過剩,前期炒房亦使得房屋空置率上升,因而長期上房地產銷售增加有限,房地產規模或已見頂,行業規模的發展最終應與需求的減少相適應;其次,我國房產稅改革正在加速推進之中,部分地區將開展期限為五年的房地產稅改革試點工作,房產稅推升房屋持有成本,房產投資屬性走弱;中大城市保障性住房的推出,商品房未來銷售額增長或有所減少。

　　對于房企而言,行業“黃金時代”已過,逐步走向供需均衡的演繹過程中,行業格局或將面臨結構性調整,國企、民企信用分層趨于明顯,近期弱資質房企信用風險暴露,面臨較大的償債壓力,需對民營房企布局能級、銷售下滑趨勢、預售資金監管情況、資產可變現性、母公司非受限貨幣資金及短期債務到期情況持續重點關注。    網易號 哈比菌株